Dez pontos prévios numa conversa sobre alojamento local

• Sociedade

No plano político, social e morfológico, a transformação que o Alojamento Local provocou nas cidades parece ser tão profunda e tão veloz que carece de acompanhamento, mesmo que a proximidade no tempo e no espaço nos faça correr o risco de perder algum rigor. 

São muitos e muito diversos os contributos que se produziram ao longo dos últimos meses, refletindo posições que radicam, essencialmente, em distintos entendimentos políticos, mais amplos e globais, sobre a questão da cidade. Mas se é certo que os contornos do fenómeno foram sendo relativamente bem definidos, também é que é muito escassa a informação que permite tornar mais densos e levar mais longe os argumentos. Reféns dos necessários mas insuficientes afloramentos que a percepção permite, corremos o risco de entrar num circuito retórico infinito e improdutivo.

Perante esta carência, decidi, há já alguns meses, tentar construir um sistema de informação que contribua para uma caracterização mais avançada, designadamente do caso da cidade do Porto. Longe de concluir o estudo que planeei, tenho já alguns elementos que resultaram da recolhe e da análise de bases de dados, que por minha iniciativa coligi, e estudos entretanto publicados.

Nos dez pontos que se seguem, procuro, sobretudo, lançar questões e contribuir com bases para uma discussão sobre o tema. Não compõem, pelo menos nesta fase, um estudo científico. Não pretendem refletir uma posição neutra sobre o tema, tampouco esconder uma orientação, que é clara e assumida. São um simples contributo para ajudar a reordenar, a partir do caso da minha cidade, um debate transversal a todas as outras.

1. Alojamento local e arrendamento “tradicional” são opções que se afiguram alternativas para os proprietários de imóveis (em particular, de apartamentos) no centro das cidades. Parece uma evidência, mas esta decisão simples e individual vai ser, talvez, a chave de leitura de todo o problema.

2. Se um T1 de 45m2 pode render cerca de €7.200/ano no mercado de arrendamento (a €600/mês), a mesma unidade, no mercado do turismo, com uma taxa de ocupação média de 50%, chegará facilmente aos €11.700/ano. Uma diferença significativa que não é contrariada – antes pelo contrário, é acentuada – pela tributação fiscal. Os rendimentos prediais (rendas decorrentes do arrendamento “tradicional”) são tributados à taxa fixa de 28% em sede de IRS. Já o alojamento local conta com um regime simplificado (e bonificado): é aplicado um coeficiente de 0.35 (que até já foi de 0.15) e entra no IRS dos beneficiários, no caso das pessoas singulares, ou no IRC, no caso das empresas. Ou seja, o imposto incide apenas sobre 35% dos rendimentos, sendo que os restantes 65% são genericamente estimados pelo Estado como custos e, portanto, estão isentos de qualquer tributação. Regressamos ao caso para percebermos melhor as diferenças: quando colocado no arrendamento “tradicional”, dos €7.200/ano que o T1 rende, €2.016 vão no IRS/prediais. Já no alojamento local, dos €11.700/ano, se contarmos com uma taxa média de 25%(dependerá sempre do escalão, no caso do IRS), apenas €1023 são IRS ou IRC. Mesmo considerando custos de manutenção muito mais elevados, não há grandes dúvidas sobre as vantagens económicas para os proprietários do negócio do arrendamento local. Uma vantagem, sublinhe-se, que o Estado aprofunda através da sua política fiscal.

3. Assim, é com facilidade que se compreende porque é que, só no Porto, os proprietários desviaram mais de 2 mil casas para o Airbnb ao longo dos últimos seis meses, aumentando para 6.216 o número de unidades inscritas nessa plataforma. Uma transferência maioritariamente direta do arrendamento para o alojamento local, que levou a oferta de arrendamento a afundar para valores historicamente baixos. Não há casas suficientes para os ‘habitadores’ que as procuram e o resultado, dizem os especialistas, resulta óbvio: inflação. A inflação não está geograficamente estratificada ao ponto de podermos aferir a taxa exata no centro das cidades, mas poderá andar em torno dos 25%/ano, ao longo dos últimos quatro. Um valor impressionante, se considerarmos que a inflação anual, em 2016, é de 0,6%. Os poucos proprietários que, por razões diversas, resistem à convidativa transferência das suas propriedades para o alojamento local e continuam a alimentar o arrendamento veem perante si a possibilidade de aumentar preços e não a desperdiçam. Estúdio de 15m2: 600€/mês. T0 de 15 m2: 1200€/mês. T2 de 55m2: 1500€/mês. São valores reais para ofertas vulgares. Valores impossíveis para o nível de vida das cidades portuguesas e para os salários médios e mínimos praticados. Se a taxa de esforço recomendada é de 30%, como pode um casal com um rendimento composto por dois salários mínimos viver na cidade?

4. As vantagens económicas do alojamento local são tão evidentes que uma nova economia começou a mobilizar-se. Deixaram de ser só os proprietários clássicos do parque habitacional. Passaram a ser novos proprietários e, sobretudo, arrendatários, que através de esquemas sucessivos de sublocação das casas entraram no negócio. No Porto, já só 45% (1727) das unidades de alojamento local registadas são diretamente exploradas pelos seus proprietários. Os outros 55% correspondem a outros regimes: arrendamento, comodato, usufruto,… Qual é o perfil destes investidores? Quem são? Qual o tipo de investimento? De que forma atuam sobre o mercado? Têm no alojamento local a única fonte de rendimento? Vivem nas próprias unidades? – São perguntas necessárias para dissecarmos o fenómeno e construirmos uma percepção sobre ele.

5. O termo “Sharing Economy”, frequentemente utilizado a propósito do Alojamento Local, aponta para uma resposta muito concreta a estas questões. “Sharing Economies” são sistemas acessíveis e abertos à sociedade, através dos quais as pessoas podem, individualmente, obter rendimentos, recorrendo à partilha de bens, serviços ou propriedade. Uma maior e melhor distribuição do capital torna quase indiscutível o carácter benéfico deste sistema em abstracto e é justamente esse um dos argumentos que parece estar na base dos benefícios (designadamente fiscais) concedidos pelo Estado. Mas será isso que se passa, de facto, no alojamento local? Será que a maioria das ofertas de turismo corresponde a um modelo clássico de partilha de um quarto ou de uma casa? Será que os privilégios atribuídos pelo Estado destinam-se, de facto, a uma espécie de ‘artesanato do turismo’? Quão “sharing” é esta economia?

6. No Porto, mais de 1/5 das unidades de alojamento (833) estão na mão de apenas 49 proprietários – super–proprietários que têm 9ou mais propriedades registadas em seu nome. Desses “Impérios Airbnb”, 48 são empresas e apenas 1 é uma pessoa singular. Uma das empresas, sozinha, tem 72 casas. Outra tem mais de 30, todas angariadas no mercado de arrendamento e sublocadas no turismo. À primeira vista, há aqui muito mais de especulativo do que de partilha.

7. Na verdade, apenas 28% (1083) das unidades registadas pertencem à categoria que poderia equivaler a um “modelo clássico de partilha” – pessoa singular e “single-listinghost.” Todo o restante universo de casas listadas está entregue à exploração: ora porque pertencem a empresas, ora porque pertencem a listas de investidores com múltiplas unidades. Observando estes valores, parece que a ação facilitadora do Estado assenta numa percepção equívoca sobre as feições da economia AL. É-nos possível concluir que a pretensa ideia de partilha é desajustada por ter uma expressão muito inferior à que, regularmente, é apontada.

8. “Não podemos matar a galinha dos ovos de ouro”, diz-se frequentemente em relação ao turismo e, particularmente, ao alojamento local. O turismo traz capital estrangeiro, torna as cidades culturalmente mais diversas e tem inúmeras vantagens que têm sido citadas amiúde. Mas qual será o verdadeiro alcance desta asserção genérica, quando se torna evidente que o Estado recolhe menos impostos de uma economia que, segundo dados de Dezembro passado, tem uma taxa de evasão fiscal superior a 50%? Aliás, ainda hoje, quase três meses depois da entrada em vigor de uma lei que torna o registo obrigatório, mais de 1/3 (2308 em 6126) das unidades registadas do Airbnb continuam clandestinas. A soma dos números de todas as plataformas alternativas (Homeway, etc.) dar-nos-ia a conhecer a dimensão total do problema. 

9. Alojamento local e arrendamento “tradicional” são, sim, opções que se afiguram alternativas para os proprietários de imóveis no centro das cidades. Mas entre estas duas alternativas está muito mais do que uma simples opção simples e individual de proprietários. Estão duas formas de habitar o espaço da cidade. Dois modelos económicos e de territorialização da sociedade. A partir deste ponto, falta saber muito mais. Falta saber, por exemplo, que quantidade e que tipo de emprego está a ser criado. Falta conhecer melhor os negócios que orbitam em torno desta nova economia, como as empresas de “concierge”, que autonomizam e gerem extensas carteiras de unidades de AL, sem que cheguem a ter a titularidade do registo. Falta perceber, com rigor, qual o impacto do Alojamento Local na reabilitação dos centros. Falta saber muito mais em relação aos movimentos dos novos e velhos residentes: que pessoas estão a chegar e que pessoas estão a sair…

10. Parece evidente que, perante o crescimento acelerado do turismo, o aumento equivalente da oferta de camas tem sidoalcançado, pelo menos em parte, através da mitigação da estrutura habitacional dos centros. Uma mitigação com inegáveis custos de ordem social e política, que aumenta a estratificação socioeconómica do espaço e que aprofunda as desigualdades entre áreas da cidade. O mercado tem reagido rapidamente a estímulos muito diversos, mas a dinâmica assenta fundamentalmente numa vantagem económica simples, que o Estado aprofunda em vez de atenuar. Sendo a habitação uma das matérias mais sensíveis, e estando nós perante uma situação de eventual colapso de um mercadoindispensável como é o de arrendamento,deve admitir-se o uso público de reservas semelhantes à Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou outras reservas edificandi. Em causa está o equilíbrio da estrutura ecológica da cidade e da coexistência das partes, onde se incluem, necessariamente, os turistas e os habitantes, e uma intervenção que preserve esses equilíbrios deve ser, no mínimo, considerada. 

Nota: texto adaptado e desenvolvido a partir de outro originalmente publicado aqui
Fonte da fotografia